Her er kommunens rolle i byggeriet

Hvad er egentlig kommunens rolle, når vi taler om Bornholm og byggeriet? Hvordan kan Bornholms Regionskommune være med til at påvirke udviklingen af byggeriet på Bornholm? Og hvilken udvikling er påkrævet, hvis vi skal nå visionen om at blive flere på øen? 

Kommunen som bygherre: En kommune må i udgangspunktet ikke opføre boliger – kun til helt særlige behov, som for eksempel institutionsboliger og plejeboliger. Det er altså de private aktører og de almene boligorganisationer, som må træde til og sikre boligudbygningen på Bornholm. En kommune må heller ikke opføre erhvervsbyggeri med henblik på udlejning – men kun det byggeri som er nødvendig for kommunens drift, så kommunen må naturligvis godt opføre skoler og børnehaver og for eksempel de driftsbygninger, der er nødvendige for for eksempel Vej og Park afdelingen. Så det er ikke som bygherre, at kommunen udøver stor indflydelse på byggeriets udvikling.

Kommunen som grundejer: Mange kommuner – også Bornholms Regionskommune – ejer ubebyggede arealer. Disse sættes til salg i overensstemmelse med den planlægning, der er fastlagt for områderne – det vil sige enten til for eksempel bolig- eller erhvervsformål. Som kommune kan man sikre, at det tydeligt fremgår, hvilke arealer, der udbydes til salg og under hvilke vilkår – samt naturligvis sikre, at prisen på grundene står mål med priserne i området. Jeg har ofte fået spørgsmålet om, hvorfor kommunen dog ikke ’gør noget’ i forhold til at få gang i boligbyggeriet i blandt andet Hasle og Vestermarie, hvor kommunen har grunde. Svaret er, at BRK næppe kan gøre mere – vanskelighederne for boligudbygning på hele øen bunder formentlig mere i udfordringer med at få fuld lånefinansiering.

Den fysiske planlægning: Det er kommunen, der varetager den overordnede fysiske planlægning i kommunen. Dette udmøntes i et planhieraki med forskellige dokumenter – herunder blandt andet kommuneplanen. I kommuneplanen fastlægges retningslinjerne for arealanvendelsen og den overordnede fysiske udvikling af både byerne og det åbne land. Det betyder, at planen skal beskrive blandt andet, hvor der kan være butikker, boliger med videre, og om der er særlige natur- eller kulturværdier, som der skal værnes om. Det er altså her borgerne kan se, hvordan kommunalpolitikerne ønsker at forvalte arealerne i kommunen. Det er kommuneplanen, som danner rammerne for lokalplanerne – som er langt mere specifikke og som beskriver mere konkret, hvilke vilkår der gælder for et givet område. En lokalplan kan blandt andet beskrive, hvad området må anvendes til, hvor – hvordan – og hvor meget nyt, der må bygges på området, men også hvordan de ubebyggede arealer skal/kan indrettes. Også byggeriets klimapåvirkning kan til en vis grad reguleres i en lokalplan: Dette kan blandt andet gøres ved at stille krav om maks størrelser på bebyggelsen og materialevalg.

Det er altså i høj grad via lokalplanlægningen, at en kommune kan påvirke byggeriets udvikling: Ethvert større byggeri (og omdannelse af et eksisterende byggeri) kræver nemlig en lokalplan. Det er også via en lokalplan, at kommunen kan afgøre, om et boligbyggeri må anvendes til fritidsboligformål, eller om der er bopælspligt.

Har vi de boliger, der efterspørges?

Eje eller leje? På Bornholm er langt hovedparten af boligerne ejerboliger. Der har igennem lang tid været en tradition for, at man købte sin bolig. Men det er blevet langt vanskeligere for førstegangskøbere at blive godkendt til bank- og realkreditfinansiering end tidligere. Mange tilflyttere ønsker at leje en bolig (eventuelt købe en andelsbolig), så længe de afprøver livet på Bornholm og altså ikke at binde sig til fast ejendom. Disse to forhold kalder på, at det bornholmske boligmarked gøres mere varieret, når det kommer til ejerformerne. Men hvor kommunen naturligvis ikke kan tvinge investorerne til at opføre private lejeboliger, er det muligt at udbetale grundkapitaltilskud til de almene boligorganisationer. Almene boligorganisationer drives som ”non-profit” organisationer og i kombination med, at der er fastlagt et loft for byggeriets omkostninger samt kommunalt grundkapitaltilskud, kan huslejerne holdes på et moderat niveau. Med hensyn til andelsboliger, så er det begrænset, hvor mange nye andelsboligforeninger, der er stiftet siden loven herom blev ændret i 2018 (med det formål at undgå konkurser i foreninger). Men i BRK har kommunalbestyrelsen besluttet at se positivt på ansøgninger om kommunegaranti til opførsel af private andelsboliger, med det formål at fremme disse.

Hvordan vil vi bo i fremtiden?

Der er en generel tendens i Danmark at vi bliver flere og flere singler og dermed efterspørges der blandtandet mindre boliger. Vi bliver også ældre – og flere ældre efterspørger også noget mindre at bo i og eventuelt i fællesskaber. Ligesom med ejerformerne er der også behov for et varieret udbud af boligtyper: Små og store boliger med og uden have/garage/udhuse, fællesarealer og så videre.

Hvis vi skal frigøre nogle af de mange større parcelhuse og stuehuse til kommende børnefamilier, forudsætter det, at der er alternative boliger, som er attraktive at rykke ind i for blandt andet den gruppe af ældre mennesker, som bebor disse huse nu. Det kan være bofællesskaber for ældre, eller mindre lejeboliger.

Hvordan bliver vi flere på øen?

Er det så vigtigt, at vi bliver flere på øen? Det umiddelbare svar er ”ja” – hvis vi vil opretholde vores nuværende serviceniveau (og gerne gøre det bedre), er vejen frem, at vi bliver flere på øen. En forudsætning for at blive flere er, at vi får tilvejebragt flere boliger. Også derfor er netop den fysiske planlægning for boliger højt prioriteret i kommunen.

Den kommunale sagsbehandling: Den kommunale sagsbehandling, hvad enten det handler om lokalplaner eller byggetilladelser bliver ofte udskældt og beskyldt for netop at være med til at bremse udviklingen – og Bornholm er ingen undtagelse. Jeg får ofte henvendelser fra folk, som ikke kan forstå, at det tager så lang tid at behandle deres byggesag ’som jo er helt simpel og lige til at gå til’.

Formålet med byggesagsbehandlingen er først og fremmest at sikre, at det enkelte byggeprojekt overholder de offentlige rammekrav til byggeriets sikkerhed, sundhed, brandforhold, tilgængelighed, nabohensyn, energi- og ressourceminimering med videre. Det betyder, at alle ansøgninger skal gennemgås for, om de overholder national lovgivning – men også alle de ”lokale” regler, såsom lokalplaner, servitutter med mere. Når sagsbehandlingen tager tid, hænger det naturligvis sammen med antallet af ansøgninger i forhold til antallet af sagsbehandlere samt kompleksiteten af ansøgningerne. Naturligvis ville det være fantastisk med hurtigere sagsbehandling, og i BRK lægger vi os virkelig i selen for hele tiden at optimere sagsgangene med henblik på at få sagerne ekspederet så hurtigt som muligt – men jeg tvivler på, at den kommunale sagsbehandling ligefrem er en stopklods for boligudbygningen på øen.

Sammenfattende: Der skal bygges flere boliger på Bornholm, hvis vi skal blive flere på øen. Boligudbuddet skal være varieret – både i ejerformer og boligtype for at imødekomme de forskellige ønsker, som fremtidens bornholmere har.