Bo42-sagen: Her skal 231 millioner findes

Budgetoverskridelserne var ventet. Men to ud af tre afdelinger har ikke engang sagt ja til projekterne endnu.

Hvordan skal regnestykket egentlig gøres i Bo42? Hvem skal betale hvor meget? Hvad er kommet på bag på selskabet og kommunen, og hvad er forventeligt? Det vil Tidende give en forklaring på, men det er en temmelig kompleks sag, så man skal holde tungen nogenlunde lige i munden.

Sagen drejer sig om tre afdelinger i Bo42, og det er faktisk tale om tre forskellige sager. Derfor går vi dem igennem én efter en. Overordnet set handler det om begreberne Skema-A, overgangen til Skema-B, og hvad der derefter sker, inden vi når til Skema-C. Modellen med de tre skemaer er præcis det, som alle landets almene boligselskaber anvender i forbindelse med renoverings- og fornyelsesprojekter. Det foregår sådan her:

Rådgiver kommer på banen

Først skal den enkelt afdeling sige ja til overhovedet at kaste sig ud i et projekt.

Det sker via en afstemning. Hvis man siger ja, skal der udarbejdes et Skema-A, som er en overordnet gennemgang af renoverings- og moderniseringsprojektet. Her hyrer boligselskabet en rådgiver, beskriver deres ønsker, og så går rådgivere i gang med at undersøge sagens elementer samt slutteligt komme med en vurdering af, hvad de enkelte ting i projektet vil koste.

Hvis de siger ja

Det er firmaet Kuben, som har været Bo42s rådgiver for alle tre afdelinger.

Når Kuben kommer med deres samlede konklusion for prisen, og hvordan arbejdet skal forløbe, skal afdelingen igen finde stemmesedlerne frem. Hvis de siger ja, går man til Skema-B. Her indhenter Bo42s rådgiver tilbud ind fra forskellige entreprenører og kommer med sin samlede indstilling til afdelingen. Nu ved de, hvad projektet vil koste og stemmer om, hvorvidt de skal gøre det eller ej.

Hvis de siger ja, går det løs. Men kun med det, som står i den kontrakt, der er indgået med entreprenøren. Og lige præcis her opstod problemerne for én af afdelingerne. Mere om det senere.

Den endelige regning

Når man er helt færdig med projektet, går man så til Skema-C.

Det er her, hvor alle regninger skal gås igennem – de aftalte og de uventede. Er budgettet skredet, er der en ny situation i forhold til, hvordan underskud skal dækkes. Og her er der forskellige muligheder.

Men lad os gå sagerne igennem én ad gangen.

I Afdeling 56 blev Skema-A gennemført i 2020. Da man så valgte at gå videre til Skema-B, var det blevet 2023. På det tidspunkt var verden i færd med at gå af lave, efter Putin havde angrebet Ukraine. I 2020 var den faste rente på 0,5-1,0 pct. I 2023 var renteniveauet 4,0-4,7 procent. Samtidig var inflationen steget med godt 13 procent i perioden. Med andre ord var det blevet både markant dyrere at optage lån og købe materialer. Samtidig dukkede der pludselig nogle uventede problemer op. Skimmelsvamp og asbest. Det var ikke en del af kontrakten med entreprenøren, så samlet set fik den oprindelige pris et godt og grundigt nyk op. Foreløbig 47 millioner kroner. For man er ikke færdig i Afdeling 56, men blot ved at gøre klar til etape tre ud af seks. Bo42 regner dog med, at man kan holde prisstigningerne i nogenlunde det leje. Da man fandt asbest og skimmel i de første bygninger, fremskrev man samtidig de udgifter til resten af etaperne. Men der kan naturligvis fortsat gemme sig ubehagelige overraskelser.

De skal ikke betale

Ekstraregningen bliver dog ikke væltet op på afdelingens beboere.

De har allerede accepteret en huslejeforhøjelse på 20,8 procent for at få deres boliger renoveret, og Landsbyggefonden vil ikke have, at der skal ske yderligere huslejeforhøjelser. Derfor er de klar til at hjælpe med et driftstilskud, men Bo42s dispositionskonto skal også spæde til. Her kigger man i, hvad der er i sidstnævnte kasse. Derefter går man i gang med at splitte regningen, så Bo42s dispositionskonto ikke bliver lænset. Hvis den bugnede af penge, ville Landsbyggefonden ikke tilbyde så meget hjælp. Det gør Bo42s dispositionskonto ikke, så Landsbyggefonden kommer til at æde en anstændig del af regningen. Pengene på dispositionskontoen kommer fra et løbende tilskud fra alle afdelinger i boligselskabet. Det er for at have en buffer til uforudsete udgifter samt midler til at investere i nyt.

Anderledes

For afdelingen Søndergården ser det en anelse anderledes ud.

Her fik man udarbejdet Skema-A i 2020. På det tidspunkt så verdensøkonomien også betragteligt anderledes ud, og Søndergården har endnu ikke besluttet sig, om de vil gå videre til Skema-B. Udgifterne til projektet er nemlig steget med 106,9 millioner kroner. Det betyder, at de skal acceptere en huslejestigning på 8,1 procent, hvis projektet skal gennemføres. For de penge får boligerne nye køkkener, badeværelser, gulvbelægninger, elinstallationer og vvs-renoveringer samt udskiftning af vinduerne. Desværre har det i forbindelse med udarbejdelse af Skema-A vist sig, at tag, tagrender og kloakker var i en pauver forfatning. Det har også været en del af årsagen til, at projektet er steget så meget i pris. Her står afdelingen i en situation, hvor de skal sige ja til det hele eller droppe det hele. For det giver ingen mening kun at gennemføre en del projektet.

500 kroner

Ligesom med Afdeling 56 er Landsbyggefonden og Bo42s dispositionskonto med til at holde udgifterne nede, så huslejen ikke eksploderer i forbindelse med renovering og fornyelse af afdelingen.

De 8,1 procent huslejestigning svarer i gennemsnit til 500 kroner pr. bolig.

Søndergården skal sidst i marts stemme om, hvorvidt man vil gå videre med Skema-B. Det er værd at bemærke, at Kuben skal have betaling for deres rådgivning, uanset om de endeligt beslutter at gennemføre projektet eller ej.

Meget i Svaneke

For afdelingen i Svaneke skal der ske rigtig meget. Her er ejendommen og installationerne temmelig nedslidte, men der er bare et problem.

Svaneke har i forvejen et temmelig højt huslejeniveau sammenlignet med andre afdelinger. Bo42 og Landsbyggefonden er derfor klar over, hvilken konsekvens der kan være ved at forhøje huslejen i forbindelse med en renovering. Nogle beboere vil ikke længe have råd til at bo der, og flytter de ud, uden boligerne kan udlejes igen, hænger resten af beboerne på regningen for de tomme boliger. Det kan give en aldeles negativ sneboldeffekt, hvor boligerne bliver dyrere og dyrere. Og går det helt galt, kan afdelingen går konkurs. Det er derfor, at Landsbyggefonden allerede her har garanteret at gå ind og yde driftstilskud, der sammen med midler fra Bo42s dispositionskonto skal sikre, at huslejen kan forblive på det nuværende niveau.

Mange formalia

I Svaneke fik man også udarbejdet Skema-A i 2020 og har ligesom Søndergården endnu ikke besluttet, om man vil gå videre med Skema-B.

Grunden til, at det tager så lang tid, skyldes mange formalia.

– Landsbyggefonden skal løbende godkende alle ting, da de er med til at yde tilskud til renoveringerne, forklarer Bent Frederiksen, som er midlertidig direktør i Bo42. Han bliver ofte sendt hen til almene boligselskaber på den ene eller anden måde er havnet i vanskeligheder.

Men hvad var den vigtigste årsag til, at Ebbe Frank måtte fratræde?

I Bornholms Regionskommune siger jurist Per-Korup Lauridsen, at det var Kubens henvendelse om problemerne, der gjorde udslaget og fik regionskommunen til at tage affære. For rådgiveren havde mistet kontakten til Bo42.

– Hvis materialer og renter stiger, bliver det naturligvis også dyrere at bygge, så det var ikke den primære årsag til, at vi greb ind. Men da det viste sig, at Bo42 undlod at reagere på gentagende henvendelser fra deres rådgiver, (Kuben), var vi nødt til at gribe ind. For det ville blive meget omkostningstungt, hvis de trak sig, og vi skulle begynde helt forfra med en ny rådgiver og et helt nyt projekt, siger han.

Så fik regionskommunens embedsfolk travlt. For hvis en afdeling i et boligselskab eller selve selskabet kollapser, hænger kommunen på regningen. De skal i så fald overtage boligerne, hvilket kan medføre voldsomme økonomiske omkostninger for regionskommunen.

Derfor kontaktede de Boligselskabernes Landsorganisation (BL) og bad dem hjælpe med at finde en løsning. BL ringede så Bent Frederiksen, som de ofte har gjort, og bad han holde sig standby.

Kom med det samme

Da Ebbe Frank fratrådte, tiltrådte Bent Frederiksen få dage senere. Og han er ikke så bekymret for situationen, som kommunen ifølge sagsakterne har været.

– Det har handlet at få skabt et overblik og taget fat i alle parterne, så vi har fået genskabt en god dialog. Hvad de mulige budgetoverskridelser på 231,9 millioner kroner angår, er jeg ikke så bekymret eller overrasket. Det skal vi nok få på plads, uden det kommer til at koste beboerne mere, end der er varslet, siger han.

Hvis beboerne i Søndergården og Svaneke siger ja til at gå videre med deres respektive projekter, kan førstnævnte allerede komme i gang inden sommerferien, mens det kan gå løs i Svaneke efter sommerferien.

Hvis de siger nej, er det ikke gratis. For der er allerede brugt et tocifret millionbeløb på rådgivere.

Ebbe Frank ønsker ikke at udtale sig om sagen på grund af den aftale, han har indgået med Bo42.