Byg taber sag: Bygherre blev ikke vurderet på lige fod med andre

BYGGESAGER

54 meter i fugleflugtslinje er der mellem de to huse, som også ligger indenfor samme område i lokalplan 30. Rune Gitz-Johansen ejer det ene hus, og han kender efterhånden ruten mellem de to ejendomme godt.

Afstanden er omtrent den samme som en olympisk swimmingpool, på gåben kan det bilægges på cirka to minutter, så det vil være nærliggende at mene, at Bornholms Regionskommune ville vurdere byggetilladelser til de to matrikler éns, men det har de ikke gjort, og det har fået Rune Gitz-Johansen til at spekulere over det samme spørgsmål igen og igen: Hvad er reglerne, og bliver alle stillet lige?

Fredag kom Planklagenævnet med et svar, og i Rune Gitz-Johansen og kæresten Julie Carls tilfælde er svaret nej. Parret er ikke blevet behandlet ens af kommunen.

"Planklagenævnet finder ikke ud fra sagens oplysninger, at der er en saglig og planlægningsmæssig relevant begrundelse for, at kommunen ikke er nået frem til samme resultat i de to sager," skriver nævnet i dens afgørelse.

På jurasprog har Bornholms Regionskommune i den konkrete sag forbrudt sig mod lighedsgrundsætningen.

Klager over to forbehold

Planklagenævnets afgørelse kommer af en klage indgivet af Julie Carl og Rune Gitz-Johansen, der som bygherre er ved at opføre et helårshus på ejendommen Per Sørens Gade 5 i Listed.

Parret er bosiddende i København, men Rune Gitz-Johansen har boet noget af sin barndom på Bornholm, han har stadig familie på øen og er tit på besøg. I februar 2019 forelsker parret sig i den ubebyggede grund i Listed med henblik på at opføre et helårshus. Straks efter købet hyrer parret en lokal arkitekt, og i juli 2019 sendes tegninger og ansøgning om byggetilladelse ind til regionskommunen.

Der går 10 måneder, før parret får et konkret svar fra kommunen, selvom de rykker for svar adskillige gange. Kalenderen viser således først maj 2020, da kommunen giver byggeriet sit afslag.

Kommunen var usikker på byggeriets højde og vil have højdeangivelsen tjekket af.

Parret bestilte en landmåler og i september 2020 kom byggetilladelsen endelig. Men med to forbehold:

1) De skulle terrænregulere. Det vil sige, at 1280 ton jord skulle graves op og køres væk, så husets kiphøjde ligger 60 cm under naboens.

2) De fik afslag på at bygge i sort tagpap.

Foto: Berit Hvassum

Planklagenævnet sammenfatter kommunens krav således:

"Det var blandt andet kommunens vurdering, at enfamiliehuset skal udføres med røde vingetegl, idet røde vingetegl er karakteristiske for byen og medvirker til at skabe oplevelsen af en sammenhængende bebyggelse i det skrånende terræn, hvor byens tage er synlige fra kysten. Derudover var det kommunens vurdering, at skorstenen skal udføres i mursten, og at husets højde skal underordne sig nabohuset ved ikke at overstige højden på hovedhuset på ejendommen Per Sørens Gade 3."

Parret har klaget over begge forbehold, men planklagenævnet er endnu ikke kommet til en afgørelse om det første punkt.

Hvorfor valgte i at klage?

– Det handler om retsfølelse og ligestillingsprincipper. Og det handler om, at vi som bygherre føler os magtesløse i denne kafkaske proces. Og ikke mindst at få ændret praksis fremadrettet så andre ikke skal trækkes igennem det samme som vi.

Kampen om taget

Parrets helårshus er tegnet af den bornholmske arkitekt Sean Claxton. Her blev der valgt sort tagpap fremfor røde vingetegl.

Hvorfor var det vigtigt?

– Det er fordi huset og materialevalg er tegnet til grunden og til Listed, hvor vi har valgt en typisk Svaneke-profileret træbeklædning. Og kombinationen af træbeklædning og tagpap afspejler nutiden, såvel som byggeskikken i området. Hvor røde tegl står sig bedre til murede huse.

Fordi ejendommen ligger i et område med særlige bevaringsværdige bygninger, der i Svaneke og Listed blandt andet er kendetegnet ved tage i rødt vingetegl, kræver byggerier med afvigelse herfra en dispensation. Her kunne man umiddelbart tænkte, at bygherren ikke kan få den dispensation, men Julie Carl og Rune Gitz-Johansen anholder her tre ting.

Det første er princippet om lighed i offentlig forvaltning – den føromtalte lighedsgrundsætning. For i lokalplan 30 er der førhen og til den dag i dag givet tilladelser til at opføre huse uden røde vingetegl.

I klagen til planklagenævnet henviser bygherre specifikt til Brøddan 3, der i 2017 fik tilladelse til tag af sort tjærepap. Det samme gør sig gældende med et hus på Strandvejen i Aarsdale. Ligesom parret også påpeger, at nabohusene til grunden Per Sørens Gade 5 heller ikke har røde tegltag.

Det andet er, at sort tagpap slet ikke er så ualmindeligt, når det kommer til svanekehuse med træbeklædning, som man ofte sætter sammen med sort tagpap. De røde tegltag er derimod mere kendte fra de murede svanekehuse.

For det tredje afviser parret kommunens påstand om, at røde teglsten ud fra lokalplanen og retningslinjerne for nybyggeri er påkrævet. Tværtimod, står det som umiddelbart tilladt at bygge med sort tjærepap.

Foto: Berit Hvassum

Sammenlignelige huse, forskellige skøn

Julie Carl og Rune Gitz-Johansens hus befinder sig 54 meter væk fra Brøddan 3 i Listed. Overfor Bornholms Tidende peger bygherrene ydermere på en ejendom på Kirkevej i Svaneke, som fra parrets egen i fugleflugtlinje ligger 439 meter væk.

Her blev der ansøgt om byggetilladelse om opførslen af et enfamilieshus i december 2020. Den 9. marts 2021, kom byggetilladelsen fra kommunen uden forbehold.

Den sag føjer kun til parrets frustration, hvor det tog regionskommunen fire måneder at nå frem til en helt anden og noget mere positiv afgørelse, hvor det i parrets sag tog kommunen tæt på et år.

– Huset på Kirkevej er identisk med vores. De er direkte sammenlignelige, samme tag, samme proportioner, og samme arkitekt. Samme lokalplan.

– Den sag er endnu en fed streg under, at BRK BYG skønner hele kompasset rundt frem for at følge en principiel linje.

Parrets oplevelse af kommunens tilsidesættelse af lighedsgrundsætningen ser de som et af flere symptomer på, at den er grundlæggende gal i Byg – Bornholms Regionskommunes afdeling for forvaltning af byggesager.

De peger også på en lang behandlingstid, manglende svar på henvendelse, manglende orientering og en frustrerende udskiftning af medarbejdere i Byg.

Og så nævner Rune Gitz-Johansen også en episode angående terrænreguleringen. Hans partner Julie Carl havde et møde på Per Sørens Gade 5 med leder i Byg, Regin Nordentoft, og nogle andre.

Et møde, der har to versioner.

Bygherres version

Mødet var sat i stand, fordi kommunen af uvisse årsager var under den opfattelse af Per Sørens Gade 3 lå højest, og kiphøjden derfor skulle måles ud fra det. Men målinger viste, at nummer syv faktisk lå højere og således burde være referencepunktet. Ifølge bygherrens udlægning medgav Regin Nordentoft dette på mødet.

Kommunen kunne imidlertid ikke ændre på kiphøjden uden først at lave en borgerhøring med de omkringliggende naboer, hvilket Regin Nordentoft ifølge bygherrene lovede, kommunen ville.

Bygs version

Regin Nordentoft har imidlertid en anden errindring om, hvad der blev snakket om til det møde, hvor han på forhånd godt viste, at kiphøjden på nummer syv var højere.

– Det har vi aldrig været i tvivl om. Nummer syv er bygget på et tidpsunkt, hvor der ikke var lokalplan. Det adskiller sig voldsomt fra alt andet i området.

Det er Bygs vurdering, at gavlen er meget dominerende, så ved at sige, at kiphøjden ikke måtte være større end nummer tre, betyder det, at huset, som det er tegnet af arkitekten, skal ligge ind i terrænet.

– Det er vores opfattelse, at det vil dæmpe indtrykket af husets størrelse. For det er stort, siger Regin Nordentoft.

Det, som var en del af kommunens overvejelser om at indgå et kompromis med kiphøjden, var, at der op til det omtalte møde ikke var indgivet nogle naboreaktioner. Altså ingen havde påklaget byggetilladelsen.

– Derfor ville vi efter bygherres ønske godt forsøge at sende projektet i fornyet nabohøring. Hvor huset var hævet 60 cm højere over terræn. Vi ville derefter på bagrund af de nye høringssvar fra naboerne, vurdere om huset kunne hæves 60 cm.

– Der kom efterfølgende en klage, som godt nok gik på noget andet, men den fik os til at beslutte ikke at lave om i den byggetilladelse, der var givet. Samtidig synes vi også, at fra et fagligt synspunkt ville det være bedre, hvis huset bibeholdte den oprindelige højde.

Winni beklagede

I fem uger efter mødet rykkede parret for svar, men fik intet at vide. Efter at være træt af at vente og endnu mere træt af at rykke, sendte Julie Carl og Rune Gitz-Johansen et ultimatum til Byg den 26. november 2020 om at komme med en afklaring på det der blev aftalt ved mødet på grunden fem uger tidligere. De gav kommunen en deadline 28. november klokken 12.

At parrets drøm om et hus på Bornholm har været besværliggjort af lang og haltende sagsbehandling i Byg, blev allerede anerkendt af daværende borgmester Winni Grosbøll i en mail den 8. juni 2020, hvor hun beklagede processen overfor parret.

"Jeg beklager den situation, som I er havnet i. Det er min ambition, at vi i fremtiden skal undgå sager som jeres," skrev daværende borgmester til parret, som også oplyste, at man politisk arbejdede på at udarbejde nye lokalplaner for de bevaringsværdige bymiljøer på Bornholm, der skal være mere gennemsigtige.

Regin Nordentoft bekræfter, at man er godt i gang med den proces, og flere lokalplaner enten er blevet revurderet eller er ved at blive det.