Kommunen vil lovliggøre ulovligt byggeri, fordi det er en flexbolig

Kan man få dispensation for at bryde lokalplanen, alene fordi man har bygget en flexbolig? Det spørgsmål er lige nu oppe at vende i forbindelse med en byggesag ved Næs i Allinge.

Glæden var stor, da Simon Pauck Hansen og Lisa Lindeborg i 2021 købte en byggegrund ved Næs i Allinge for en million kroner. Her havde de tænkt sig at bygge en flexbolig, som de kunne bo i, når de besøger Bornholm, hvor Simon er opvokset og fortsat har sine forældre. Men nu fire år senere har de endnu ikke realiseret drømmen.

Simon og Lisas planer er blevet sat i bero, fordi der i mellemtiden er blevet bygget et hus på nabogrunden, som parret frygter vil have stor negativ indvirkning på den fremtidige markedsværdi for det hus, som de selv vil bygge.

Problemet er, at nabohuset overskrider byggelinjen i lokalplanen og dermed blokerer for noget af havudsigten. Derudover er der vinduer i nabohusets facade, som vender skråt mod Simon og Lisas grund, hvilket giver indbliks- og skyggegener.

– Det er klart, at man har drømt om at have en udsigt, som er lidt mere mod vand end mod et hus. Vi havde heller ikke drømt om, at når man sidder på sin terrasse, så er der et kæmpe panoramavindue, som er lige op imod vores, siger parret, som til daglig bor i København.

Vandt klagesager

Simon Pauck Hansen og Lisa Lindeborg har klaget over nabobyggeriet til både Byggeklageenheden og Planklagenævnet. Og parret har fået medhold i begge klager. Det betyder, at den byggetilladelse, som regionskommunen gav den 28. juni 2023, ikke længere er gyldig.

Trods afgørelserne fra de to klageinstanser tyder det ikke på, at Simon og Lisa får deres havudsigt tilbage eller slipper for udsigten til panoramavinduerne. I stedet for at bede bygherre om at tilpasse byggeriet, så det passer med byggelinjen og lever op til lokalplanen, har Byg tænkt sig at lovliggøre byggeriet.

Det fremgår af materialet til en nabohøring, som Simon og Lisa er blevet inviteret til at deltage i.

"Byg vurderer, at der kan dispenseres fra byggelinjen i medfør af planlovens § 19, idet byggelinjen ikke understøtter lokalplanens formål. Lokalplanens eneste formål er at muliggøre en fleksibel anvendelse af områdets boliger, så de ikke alene kan anvendes til helårsbeboelse, men også til fritidsformål, periodiske helårsophold og lignende. Det er derfor Bygs vurdering, at en overskridelse af byggelinjen ikke vil stride mod lokalplanens formålsbestemmelser”, skriver Byg i en orientering om nabohøringen.

Føler sig kørt over

Den argumentation forstår Simon og Lisa ikke. Derfor har de i et høringssvar gjort indsigelse mod Bornholms Regionskommunes forslag om at lovliggøre det ulovligt opførte byggeri.

– Det giver jo ingen mening. Vi føler os fuldstændig kørt over af kommunen i det her tilfælde, siger Simon Pauck Hansen.

– Byggelovgivningen er jo lavet af en årsag. Den er lavet for at sikre hinandens rettigheder, så når man køber en grund, så ved man, hvad man kan bygge, og hvad man ikke kan bygge - og hvad man kan forvente, at naboerne får lov til at bygge. Og så er der nogle myndigheder, der er sat til at forvalte lovgivningen. Men det er ligesom det hele, der er sat lidt ud af spil her, siger han.

Simon Pauck Hansen anerkender, at der står i lokalplanens formålsparagraf, at formålet med byggerierne ved Næs er, at det skal være flexboliger. Men han kan ikke forstå, hvorfor det skulle betyde, at der kan gives dispensation for andre bestemmelser i lokalplanen.

– Kommunen har jo lavet en hel lokalplan, som har alle de her anvendelsesbestemmelser, og det var det, der skulle sikre, at alle boliger fik udkig mod havet. Ellers kunne man jo bare have ladet være med at have en byggelinje i lokalplanen, konstaterer han.

I høringssvaret pointerer Simon og Lisa da også, at lokalplanens bestemmelse om, at “Boliger og garager/carporte/udhuse skal placeres nordvest for byggelinjen” er formuleret som en ufravigelig “skal”-regel.

– Det udgør en central del af lokalplanens formål – nemlig at sikre ligelig adgang til udsigt og sammenhæng i bebyggelsens placering. Byggelinjen er således ikke til fortolkning, men skal efterleves i enhver byggesag, siger Simon Pauck Hansen.

Det er muligt at dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Større afvigelser kan dog kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Og her mener Simon Pauck Hansen, at overskridelse af byggelinjen netop er en større afvigelse.

– Det forhold, at byggeriet overskrider byggelinjen, er ikke en mindre teknisk afvigelse, siger han.

Overvejer retssag

I høringssvaret oplyser Simon og Lisa, at de forbeholder sig retten til at indbringe sagen for Ankestyrelsen, hvis kommunen vælger at lovliggøre nabohuset. "Vi vil i så fald også overveje yderligere retslige skridt, herunder civilt søgsmål og erstatningskrav", skriver de.

Simon Pauck Hansen vil dog helst være en retssag foruden.

– Nu har jeg ikke taget en advokat ind i det her her endnu, men man forventer jo ikke, at det skulle være nødvendigt som borger at skulle gå i retten med kommunen. Det er jo derfor, vi har lovgivningen, og at vi har nogen til at administrere og forvalte lovgivningen, og at der er myndigheder til at kigge dem over skuldrene. Men det her bliver jo nærmest en lille smule principielt, for jeg føler mig lidt krænket som borger, siger han.

I tænker, at når man har de afgørelser fra Byggeklageenheden og Planklagenævnet, så burde sagen være afgjort?

– Ja, så burde det jo være sådan, at man siger, hvad er nødvendigt at ændre inden for de rammer, der nu engang er. Og så må man jo lave en ny byggetilladelse, der reflekterer det, og så må man jo så justere byggeriet.

– Selvom man egentlig får indsyn i, at man har trådt i spinaten, så gør man ingenting. Til slut, når man så taber sagen, så vælger man at sige, by the way, vi skider på det fuldstændig. Nu vil vi bare lovliggøre det, der er opført. Det virker bare lidt som om, at du har ingen retssikkerhed som borger.

Hvad betyder det for jer, hvis det her hus bliver lovliggjort? Vil I så sælge grunden, eller vil I bygge på den?

– Det er jo spørgsmålet. Der er ingen tvivl om, at hvis det lovliggøres, så ligger der et hus, der er højere end det må være for langt fremme på grunden. Det betyder, at værdien af det hus, som vi bygger, vil blive lavere. Og et byggeri af den størrelse på cirka 170 kvadratmeter, som vi havde planlagt, det koster måske fire millioner. Og så er det et hus til fem millioner, når det er blevet bygget. Hvad vil det så være værd? Vil det være 10 procent, 20 procent eller 30 procent mindre værd? Jeg ved det ikke.

Hvorfor bygger I så ikke bare jeres hus højere og ser bort fra byggelinje, når det virker som om, at det kun er formålsparagraffen, man behøver at overholde?

– Jamen, det er jo så også en overvejelse, men vores ansøgning har jo holdt sig inden for de krav, der er, siger Simon Pauck Hansen, som havde glædet sig til at have en flexbolig på sin fødeø.

– Jeg er jo bornholmer, og jeg har mine forældre på Bornholm, og det at have et hus derovre er jo noget, som vi havde en drøm om. Vi skulle bruge det som et sommerhus.

– Det er stadigvæk på pause, og man bliver i hvert fald ikke mere motiveret af den administration, som foretages derovre. Vi har ligesom sagt, lad os lige vente og se på, hvad bliver klimaet her med naboer og så videre. Men i bund og grund har jeg mistet interessen for selv at bygge vores hus der.

Byg tror ikke sagen vil skabe præcedens

Tidende har spurgt lederen af Byg, Elona Amalie Kofod, om man ikke behøver at overholde byggelinjer og andre ting, der er nævnt i lokalplanen for flexboligområdet ved Næs i Allinge?

Tidende har også spurgt, om lederen af Byg frygter, at der er nogle, der vil spekulere i ikke at overholde byggelinjer og andre ting, når de skal bygge en flexbolig på deres grund ved Næs i Allinge, fordi man så kan henvise til denne sag og argumentere for, at deres byggeri også bør gives dispensation, da de overholder formålsparagraffen?

Tidende har modtaget dette svar fra leder af Byg, Elona Amalie Kofod.

– Som du korrekt citerer fra høringsmaterialet, kan der dispenseres fra en lokalplans bestemmelser, såfremt den pågældende bestemmelse ikke understøtter formålsparagraffen. Det er dog vigtigt at understrege, at muligheden for dispensation ikke er ensbetydende med, at en sådan automatisk gives. Hver sag kræver en konkret og velbegrundet vurdering.

– I denne sag har kommunens planafdeling foretaget en vurdering og anbefaler, at der dispenseres fra § 4.4 i lokalplanen. Byg vurderer tilsvarende, at en dispensation vil være mulig, da overskridelsen af byggelinjen alene vedrører en mindre del af bygningen – nærmere bestemt en fritliggende underetage (parterreetage), der fremstår begrænset i omfang og med en højde på 3,144 m målt fra naturligt terræn. Denne del vurderes ikke at virke dominerende i området. Kommunen vil tage endelig stilling til dispensationen i den forestående afgørelse.

– Sammenfattende gælder, at overtrædelse af lokalplanens bestemmelser altid kræver en konkret vurdering, og at dispensation alene kan meddeles, hvis der er tilstrækkeligt grundlag herfor.

– Vedrørende din bekymring om præcedens: Byg vurderer ikke, at der er risiko for, at denne dispensation danner grundlag for lignende fremtidige sager. Der er tale om et konkret, afgrænset tilfælde, og Søndergade 43E er den sidste grund i lokalplanområdet uden gyldig byggetilladelse. Det betyder, at der ikke forventes flere byggeansøgninger inden for området. Skulle der – teoretisk – opstå en lignende sag på en anden grund i området, vil også denne blive underlagt en selvstændig og konkret vurdering.

Simon Pauck Hansen og Lisa Lindeborg ejer denne trekantsgrund, og de er nogle af de sidste i flexboligområdet, som mangler at bygge et hus. Foto: Jesper Gynther