Hoffmann Kollegiet er fortid – nu får 32Nord en stor overhaling

BOLIGER

Hoffmann Kollegiet i Rønne har for nylig skiftet navn til 32Nord – og det er ikke kun på overfladen, at lejlighedskomplekset forandrer sig. Indvendigt har malere, elektrikere og andre håndværkere et stykke tid haft travlt med at sætte lejligheder og fællesarealer i stand.

Navneskiftet er gennemført sideløbende med, at Rønne Ejendomshandel har overtaget formidlingen af tomme lejemål på vegne af ejendommens to københavnske ejere, Dines Dueholm og Jan Leth Christensen.

Ejendomsmægler Steffen Lorentzen tog før jul Bornholms Tidende med på en rundtur i det tidligere hotel og kollegium, der på ejendommens hjemmeside nu præsenteres som "et helt nyt boligkoncept til dig, der vil bo centralt – i en oase med den bedste beliggenhed".

– Vi har fået fire-fem henvendelser i dag. Det er sket, efter vi er begyndt at annoncere, fortæller Steffen Lorentzen.

Han tager os med ned ad gangen, hvor de nymonterede lys i loftet tænder automatisk, som vi nærmer os, mens de nymalede vægge aktiverer lugtesansen. Tidligere var belysningen meget skummel, fortæller Steffen Lorentzen, inden vi hilser på et par malere og drejer til højre, så vi kommer ned til den del af bygningen, der senest har gennemgået en renovering. Det er den gamle tjenerfløj, fortæller Lorentzen. Her boede nogle af hotellets ansatte på ganske små værelser, der i årene efter flygtninge-boomet i 2015 blev brugt til indkvartering af syrere og andre udlændinge. Henover efteråret har ejerne renoveret tjenerfløjen og slået nogle af værelserne sammen, så der nu er ni lejligheder i to forskellige størrelser til mellem 3.500 og 5.000 kroner om måneden eksklusiv varme. Sådan er det generelle prisleje for boligerne, der dog koster 500 kroner mere om måneden, hvis de er udstyret med balkon og har udsigt over havnen. Huslejen inkluderer vand og el, og en del af strømmen bliver produceret på solcellerne, som i løbet af efteråret er monteret på store dele af taget.

– Jan og Dines har investeret i et solcelleanlæg på 60 kilowatt, og det dækker cirka 30 procent af strømforbruget, siger Steffen Lorentzen.

"Det skal bare laves"

De to ejere har han også samarbejdet med, da de ejede det tidligere gymnasium på Søborgstræde. Rønne Ejendomshandel stod for at finde interesserede købere til en ejerlejlighed i seniorbofællesskabet Flaghaven, der ifølge Steffen Lorentzen næsten var blevet realiseret. Kravet for, at ejerne ville skyde ombygningen i gang var, at mindst 15 skulle skrive sig op hos ejendomsmæglerne, men der manglede to-tre underskrifter, da Kim Christiansen, Nordbornholms Byggeforretning, tilbød at købe gymnasiet. Så i dag er Dueholm og Leth Christensens bornholmske aktiviteter begrænset til 32Nord.

De pressesky investorer har på Hoffmann-komplekset besluttet at gennemrenovere bygningen, som de betalte 10 millioner kroner for i 2017.

– Jeg var på et tidspunkt heroppe med Dines. Han går rundt og siger, "det skal bare laves". Min fornemmelse er, at de virkelig gerne vil have, at det skal være i orden, fortæller Steffen Lorentzen.

Foruden maling, solceller og belysning har ejerne investeret i en udskiftning af vinduer på store dele af bygningen, og de har også skudt penge i et nøglebrik-system og en renovering af vaskeriet.

Moderate huslejehop

Renoveringerne af værelserne bliver altid gennemført i kølvandet på fraflytninger. Forbedringerne resulterer i forhøjet husleje for den kommende beboer, men prisstigningerne hænger sammen med omkostningerne og tåler ikke sammenligning med de kritiserede tilstande på lejeboligmarkedet i storbyerne, hvor obligatoriske renoveringer bruges til at presse huslejen kraftigt i vejret, mener ejendomsmægleren.

– Lejlighederne bliver totalt istandsat, når nogen flytter ud. Der laves nye køkkener, nye vinduer og nye badeværelser, hvor det er nødvendigt.

Han fortæller, at lejen forhøjes med 200 kroner om måneden, efter at et nyt køkken er blevet monteret, og det koster cirka 100 kroner ekstra, hvis badeværelset renoveres, og 100 kroner, hvis gulvet er blevet skiftet.

– Så lejen er steget 200-500 kroner, men så får man også noget, der er totalt istandsat, siger Steffen Lorentzen.

Da Campus Bornholm solgte bygningen i 2017, lovede de nye ejere, at den indledende renovering ikke ville føre til dyrere husleje.

– Vi opgraderer ejendommen. Den skal sættes i stand. Vi har en ingeniør, der har lavet nogle forskellige rapporter, og ejendommen skal sættes i stand for en million kroner, og det er ikke noget, der giver nogen huslejeforøgelser. Det er almindelig, manglende vedligeholdelse, sagde Dines Dueholm til Bornholms Tidende i juni 2017.

Mange slags beboere

Vi stopper i en møbleret lejlighed. Det er et nyt tilbud til tilflyttere, at de mod ekstrabetaling kan overtage et værelse med seng, loungestole, et lille bord, gulvlamper samt indrammede plakater og et spejl på væggen. Ved en 12 måneder lang kontrakt koster en møbelpakke 1.000 kroner om måneden, og Steffen Lorentzen tror, at det vil appellere til beboere, der ved, at opholdet i Rønne skal være midlertidigt. Han har lige tilføjet møbler til en kontrakt med en pige, der skulle bruge et værelse i otte måneder.

Langt de fleste af 32Nords 75 værelser og små lejligheder er udlejet. I begyndelsen af december var der ti ledige lejemål. Historisk har Hoffmann Kollegiet været kendetegnet ved at have en forholdsvis stor udskiftning, men det er forkert at antage, at alle beboerne er unge mennesker, fortæller Steffen Lorentzen, da vi går tilbage mod hovedindgangen.

– Den anden dag, mens jeg var her til en fremvisning, blev brandalarmerne testet, så alle beboerne skulle ud på gangen. Da tænkte jeg; "nå, bor han her også". Aldersspekret går fra 18-60 år, og det er meget mere blandet, end man skulle tro, siger ejendomsmægleren.

Fast vicevært skal skabe mere ro og forbedre ry

Ejendomsmægler Steffen Lorentzen fra Rønne Ejendomshandel, der har til opgave at vise lejlighederne på 32Nord frem for interesserede lejere, er bevidst om, at Hoffmann Kollegiet har haft ry for at være et sted, hvor der ofte er gang i den.

– Og måske også for meget gang i den, så du får nogen, der ikke har lyst til at bo der, erkender ejendomsmægleren.

Ejerne har prøvet at sætte nogle tiltag i værk, der kan forbedre omdømmet. Den største forbedring fra tidligere er ansættelsen af en vicevært, der har 30 arbejdstimer om ugen.

– Han holder opsyn og sørger for, at det hele tiden fremgår pænt og rengjort. Jeg tror, det gør en væsentlig forskel, at der er en mand fast dernede, og som om aftenen er på tilkaldevagt, siger Steffen Lorentzen.

Han tror derfor, at 32Nord vil blive et mere fredeligt sted at bo, men man skal som ny beboer heller ikke forvente, at weekenderne bliver rolige som i et seniorbofællesskab eller på en villavej.

– Man kan aldrig undgå, at der holdes en fest engang imellem, for der bor mange mennesker tæt sammen, siger ejendomsmægleren.

Han fremhæver desuden, at ejerne i år har indført røgfrit miljø i bygningen, hvilket indebærer, at man ikke må ryge indenfor.

Det er Rønne Ejendomshandels opgave at vise lejlighederne frem og promovere ejendommen. Indtil dette efterår lå denne opgave hos Totalbyg. Boligadministrationen håndteres af et andet selskab.

Fra kommandantbolig til 32Nord

Navnet Hoffmann refererer til kommandant Poul Magnus Hoffmann og hans familie, der i 1800-tallet ejede en stor firlænget gård med indgang fra Grønnegade. Gården var i familiens eje i cirka 100 år indtil en stor ombygning i 1912. Herefter blev bygningerne omdannet til hotel. Missionshotellet havde i de første mange år en prægtig have, som forsvandt, da de nuværende bygninger, som i dag hører til lejlighedskomplekset 32Nord, blev opført. Hotellængen ud mod kysten er opført i årene 1973-1975.

I 1987 blev hotellet omdøbt til Hotel Hoffmann. Det lukkede i 2004, og bygningerne blev samme år solgt for 13,5 millioner kroner og omdannet til kollegium og kursuscenter. Ejerskabet endte hos Campus Bornholm, der i 2017 besluttede at afhænde kollegiet.

– Virkeligheden er, at vi i organisationen slet ikke er gearet til at drive kollegieværelser. Vi har ikke ekspertisen i huset til det, så det er der nogle andre, der skal gøre. Så vil vi koncentrere os om det, vi forhåbentlig er gode til, nemlig undervisning, sagde Campus Bornholms daværende direktør, Mads Kofod.

Kollegiet blev sat i offentligt udbud for 14 millioner kroner. Ifølge ejendomsdatabasen OIS.dk endte købsprisen på et dejligt rundt tal, 10 millioner kroner.

De daværende beboere fik muligheden for at matche buddet, men den mulighed gjorde de ikke brug af.

Køberne var Dines Dueholm og Jan Leth Christensen, som fra starten mødte kritik, da lejerne i de første 20 dage efter ejerskiftet 1. juni manglede internet og tv-forbindelse.

– Sagen er, at ejendommen blev sat i udbud. Vi bød højest, men inden vi fik den, skulle den tilbydes til lejerne. Der gik mange uger med det, så vi vidste først, at vi fik ejendommen, 14 dage inden vi overtog den, sagde Dines Dueholm, som lovede at få bragt forholdene i orden.

I maj 2018 kritiserede studieambassadør Mette Vibeke Stæhr i et debatindlæg forholdene på Hoffmann Kollegiet, som ikke var "det hyggelige kollegium", hun havde håbet på, men "nærmere var et afdanket, tidligere hotelværelse med plettet gulvtæppe - og her mener jeg store brune plamager, som kun guderne ved, hvor stammer fra," skrev den skuffede studerende.

"Min drøm om at bo side om side med andre studerende, som ligesom jeg står tidligt op på hverdagene og mødes i et fælleskøkken til en sludder om studierne, den brast temmelig hurtigt. Det sammenhold eksisterer nemlig ikke, fordi rammerne ganske enkelt ikke lægger op til det. Vi har hverken fælleskøkken eller andre fælleslokaler. Kollegiet, som i øvrigt ikke længere er et kollegium, men et sted hvor hvem som helst nu kan flytte ind, bærer præg af, at der aldrig er blevet gjort noget for at skabe et optimalt sammenhold blandt beboerne", lød det endvidere i synspunktet om værelset, som i det mindste var billigt.

Ejendommen blev i oktober 2019 vurderet til 18 millioner kroner. Ejerskabet er forankret i selskaberne Nordre Kystvej 30-32 ApS og Nordre Kystvej Holding ApS, hvor de to investorer sidder på 50 procent hver.

I november 2020 blev boligkomplekset i markedsføringen omdøbt til 32Nord, hvis navn fremkommer ved en sammentrækning af ejendommens adresse.

Kilder: Rønne Byforening, OIS.dk, Bornholms Tidende